本報特約--產業追蹤/“消失”的租客:房租在下跌 或加速行業洗牌

http://www.cntimes.info 2020-08-02 02:51:34
  貝殼研究院資料顯示,今年6月第一周,重點18城租賃市場成交量環比5月第四周下降5.9%。租金水準為41.7元/平方米,比5月下降4.3%,比去年同期下降5.2%。
   早在今年3月末,曹先生就將位於北京市朝陽區十裡鋪的一套一居室掛牌出租,但直到5月中旬,他才成功將房子租出。整個週期達到50多天。
   “沒想到(出)租房也這麼費勁。”曹先生向記者表示,剛掛牌的前半個月,完全沒有人預約看房。到4月下半月,才開始有人來看,但意向並不強烈。在經過兩次降價後,曹先生才將房子租出,租金比去年低了約350元/月。
   雖然新冠肺炎疫情已經得到有效控制,但其對租賃市場帶來的衝擊波,仍未完全消除。
   貝殼研究院發佈的資料顯示,今年5月,18個重點城市的租賃交易量環比上漲2.1%,同比上漲52%。但租賃價格並未同步回升,反而低於去年同期。
   疫情影響下的租賃需求推遲,是5月市場升溫的主因。但總體來看,疫情導致的觀念變化,以及經濟復蘇尚需時日,正在削弱租賃市場的需求規模。我愛我家在一季報中指出,疫情會促使“部分租房需求向置業需求轉化”。
   這也影響了市場表現。按照貝殼研究院的統計,重點18城5月租賃住房平均成交週期(從首次掛牌到成交)為48.37天,雖比4月有所縮短,但仍比去年延長了9天之多。同時,“今年的4-5月,業主的掛牌價格處於近兩年的最低水準”。
   房租同比出現下降
   春節後本是租賃市場的傳統“旺季”,但因疫情影響,整個2月,租賃市場成交幾乎停滯。從3月開始,租賃市場緩慢復蘇。
   由於不同城市對疫情防控的要求不同,市場的復蘇進程也不一致。在貝殼研究院統計的18個重點城市中,15個城市的租賃交易規模在4月出現高點,並在5月環比回落。
   北京、武漢、南京三城是例外。其中,北京和武漢是疫情防控的重要地區,防控政策較為嚴格,租賃需求較其他城市釋放延後。5月,這兩個城市租賃交易規模環比分別上漲27.28%及25.28%。
   但總體來看,近期的持續成交並不能彌補需求缺口。在不少城市,今年前5月的租賃交易總規模,僅相當於去年同期的7成到8成。
   “租賃市場的活躍度與就業環境息息相關。”諸葛找房資料研究中心指出,雖然各大企業都在積極復工複產,但受疫情影響,企業“縮編人才、降低成本”呈常態,失業率呈現上升跡象,這也導致租賃市場的活躍度並不高。
   根據國家統計局資料顯示,截至2020年4月,31個大城市城鎮調查失業率為5.8%,創2018年以來新高。
   貝殼研究院租賃分析師黃卉向記者表示,市場上的租賃需求主要分為三類:高校畢業生的租賃需求,外來流動人口的租賃需求以及當地戶籍人口的換租需求。其中,外來流動人口的租賃需求占比通常在50%以上,是市場需求的主流。春節後的傳統租賃旺季,也主要由這部分需求所推動。
   疫情的發生,恰恰影響到這部分需求。曹先生說,房子原來的租客就是因疫情而延遲了返京時間,回京後又選擇退租。
   這也使得租賃市場的供需關係出現調整。“多數城市的租金議價空間高於去年同期,租客在租賃交易中能掌握更多主動權。”貝殼研究院指出,5月,全國重點18城業主掛牌價月均價為43.7元/平方米,與4月持平,比去年同期下降了7%。
   記者瞭解到,由於空置期較長,近兩個月來,自如、相寓等大型租賃機構,一度下調部分房源的租金。
   黃卉表示,2019年,重點城市租賃房源全年的成交週期是38天左右,其中,旺季一般在30天-40天。今年2月以來,疫情影響使得成交週期一度延長到60天以上,此後有所回落,但5月的成交週期仍然達到48.37天。
   或加速行業洗牌
   租賃市場的另一個旺季為每年6月到8月,主要由高校畢業生的需求所推動。其中,由於高峰期尚未到來,6月初的租賃交易通常較為平穩。
   貝殼研究院資料顯示,今年6月第一周,重點18城租賃市場成交量環比5月第四周下降5.9%。租金水準為41.7元/平方米,比5月下降4.3%,比去年同期下降5.2%。
   黃卉認為,6月前期租賃市場相對平穩,但隨著畢業季的到來,城市之間租金水準會呈現分化態勢,畢業季租賃需求增加的城市租金水準會有所回升,其他城市租金上漲動力不足。
   但目前來看,這一旺季的市場成色如何,也存在一定的疑問。
   某不具名的資深房產經紀從業者向記者表示,一方面,疫情使得不少高校畢業生的畢業、實習和找工作時間延後;另一方面,受疫情影響,企業對應屆畢業生的需求規模也有可能下降。因此,今年的年中租賃旺季有可能延後,其交易規模較往年也有縮水的可能。
   前述人士表示,如果需求出現縮水,受影響的不僅僅是租金水準,還可能包括整個租賃行業的格局。
   近年來,“租購並舉”的提出,使租賃市場迎來重要的發展契機。但去年以來,行業出現最大規模的洗牌。據不完全統計,2019年有53家長租公寓出現經營問題,資金鏈斷裂及跑路的共有45家,被收購的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。
   諸葛找房指出,2019年,長租公寓持續暴雷,各城市虛假房源、群租房等亂象頻出,導致租賃市場監管逐漸加強,很多城市成立租賃整頓市場的專項小組。“艱難的生存環境迫使機構採取低租金吸引租戶入住,房東為快速出租房屋,也跟隨市場被迫降低租金。”
   租賃行業的利潤微薄,盈利模式不明朗。長期以來,多數運營商在虧本運營。
   新冠疫情及其連帶效應,則被認為會持續影響租賃行業。前述人士表示,在疫情發生之初,青客公寓就已出現“爆雷”。疫情期間,蛋殼公寓陷入下調租金糾紛,自如陷入更換密碼鎖糾紛。這暴露出行業在管理模式、盈利能力、資金實力等方面都存在問題。
   該人士認為,如果租賃市場的恢復進度不如預期,租賃行業的洗牌還將持續。其中,大型租賃機構有較大的存活概率,但將逐漸變得規範化;一些資金實力不足的小型租賃機構,則會逐漸被市場淘汰。與此同時,行業在資本驅動下的非理性擴張熱潮,也將暫時停歇。
【大華網路報】